En Veracruz, el monto promedio de un crédito hipotecario, a través de instituciones bancarias, asciende a 1.6 millones de pesos, de acuerdo con el último informe sobre el sector inmobiliario de BBVA Research.
El estudio “Situación Inmobiliaria México 2023” apunta que durante 2022, el estado de Veracruz mostró un decremento en el saldo hipotecario, al igual que los estados de Tamaulipas, Chiapas, Durango, Campeche, Oaxaca y Tabasco. Lo anterior, explica el informe, principalmente porque en estas entidades se tuvo una reducción de la adquisición hipotecaria en el año que, aunado a las amortizaciones pagadas y al reconocimiento del no pago, derivó en la reducción del saldo.
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En cuanto al Índice de Morosidad (IMOR) que considera criterios más estrictos en el deterioro y probabilidad de incumplimiento de las carteras, BBVA Research observa que 16 estados muestran un porcentaje de IMOR por arriba del nacional del 5.1 por ciento.
En términos de porcentaje destacan Chiapas con 10.1 por ciento, Tlaxcala 9.5 por ciento, Veracruz 8.7 por ciento, Puebla y Guerrero con 8 por ciento cada uno. Los estados con menor porcentaje de IMOR son Nuevo León y Zacatecas con 3.8 por ciento, Baja California con 3.9 por ciento, Ciudad de México con 4 por ciento y Aguascalientes con 4.1 por ciento.
Respecto a la originación bancaria acumulada de 2022, que se refiere al número de créditos hipotecarios para la adquisición de vivienda, la entidad veracruzana se posiciona en el lugar 14.
Las primeras cuatro entidades que agrupan el 40.4 por ciento del total nacional son Ciudad de México, Jalisco, Nuevo León y el Estado de México en donde se ubican las tres principales zonas metropolitanas del país.
Un millón de hogares están en hacinamiento: BBVA
El informe de BBVA Research señala que poco menos de un millón de hogares en el país se encuentran en situación de hacinamiento, por lo que se requiere construir más viviendas accesibles a esta población, independientemente del tipo de tenencia (si es vivienda propia, prestada o rentada).
De acuerdo con la Encuesta Nacional de Vivienda (ENVI), realizada por el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi), el 69.1 por ciento de las viviendas particulares habitadas propias en Veracruz, cuenta con necesidad de construcción o ampliación de espacios en la vivienda.
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Por otra parte, la entidad veracruzana ocupa el sexto lugar nacional con mayor porcentaje de viviendas particulares propias cuya forma de adquisición fue por construcción, al registrar 73.4 por ciento, luego de Oaxaca, Guerrero, Tlaxcala, Chiapas e Hidalgo.
El ENVI documenta que 68.2 por ciento de las viviendas particulares adquiridas nuevas o usadas se realizaron con crédito vigente de Infonavit, con lo cual la entidad ocupa el lugar 25 a nivel nacional.
Para BBVA Research, además de la vivienda (el activo que más aporta valor patrimonial a las familias mexicanas), el ahorro para el retiro es otra inversión de largo plazo para los trabajadores y que los hogares que cuentan con miembros con dicha prestación se benefician.
La banca principal actor del mercado hipotecario
El estudio realizado por BBVA Research señala que el principal indicador de cómo se está comportando la demanda por vivienda es la colocación de crédito hipotecario por parte de las instituciones financieras, dado que la enorme mayoría de las operaciones relacionadas a la vivienda se realizan con créditos hipotecarios.
Con base en las cifras de los institutos públicos que otorgan este tipo de préstamos y la CNBV (Comisión Nacional Bancaria y de Valores), el 2022 terminó con una colocación de 462 mil créditos, 8.5 por ciento menos que el año pasado.
Si bien tanto los institutos públicos (Infonavit y Fovissste) y el sector privado (instituciones bancarias) presentan resultados negativos, éstos divergen marcadamente.
“Los primeros otorgaron 11.1 por ciento menos créditos durante 2022, por un monto 11.5 por ciento menor, tan sólo 174.4 mil millones de pesos. En particular, el Fovissste logró contener la caída reduciendo el número de créditos en 4.1 por ciento y el monto en 9.5 por ciento, la colocación de este fondo se aceleró desde agosto de 2022, para remontar un poco la caída en créditos de todo el año”, refiere el estudio.
En tanto, la banca disminuyó 3.5 por ciento en cuanto al número de préstamos hipotecarios, que representó una contracción del 0.6 por ciento en monto.
Explica el informe que lo anterior se atribuye a una menor demanda por parte de los hogares, ya que no se observan restricciones al financiamiento hipotecario en ninguno de estos dos frentes del mercado de vivienda.
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Por el contrario, apunta el estudio, se notan esfuerzos tanto del sector público como privado para estimular la demanda, entre los que destacan por parte del Infonavit el impulso al segundo crédito, la unión de créditos con otros miembros de los hogares, los nuevos productos de construcción, adquisición de terreno y hasta reestructuración de créditos.
Por parte de la banca comercial, la contención de las tasas de interés a pesar del ciclo de subidas por parte de Banco de México o los nuevos créditos en conjunto con Infonavit y Fovissste.
Sobre la situación inmobiliaria en México, la vivienda residencial ha guiado y apuntalado la adquisición hipotecaria, ya que durante 2022 presentó siempre evoluciones mayores al producto de adquisición cerrando el 2022 con un crecimiento de 6.7 por ciento. En cuanto a la vivienda media mostró hasta septiembre de 2022 variaciones positivas, poco a poco fue reduciendo su impulso cerrando el año un decremento al compararlo con 2021 de 2.2 por ciento.
Mención aparte merece la vivienda de interés social, ya que a pesar de iniciar su tendencia al alza desde 2021, alcanzó su máximo hasta marzo de 2022, para nuevamente iniciar una trayectoria a la baja y cerrar el año con un decremento de 21.2 por ciento.
La hipoteca promedio real otorgada por la banca muestra un aumento de 2.9 por ciento al compararla con la de diciembre de 2021, cerrando 2022 en 2 millones 31 mil pesos.
Esto coincide con el crecimiento mostrado por la vivienda residencial y en menor medida por el avance de la vivienda media en los primeros nueves meses del año. A su vez la reducción de la vivienda de interés social, contribuyó a aumentar el avance del valor promedio de la hipoteca.
